王健林挑战世界首富?

  2016年福布斯富豪榜第一位比尔·盖茨拥有750亿美元的资产,而一旦万达商业回归A股,目前排名世界富豪榜18位的王健林则有机会挑战世界首富。

    4月21日,澎湃新闻从获得的万达私有化项目书中看到,万达商业(03699.HK)计划在2018年8月31日前完成上市。而根据万达估计,公司在A股的市值将远超港股。

  王健林带万达商业再搏A股上市

  私有化文件披露的信息显示,万达将以成立境外SPV(指特殊目的的载体,也称为特殊目的机构或公司,其职能是在离岸资产证券化过程中,购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券,向国外投资者融资)或其全资子公司来完成私有化募资。所有交易文件将在4月24日签署,同时,文件对要约人的出资时间也给予了规定,要在4月25日前缴20%,剩余的在万达发出后续出资通知之日起三日内缴付。在股权质押的问题上,同意要约人将全部或部分股权质押给融资行。

  文件对于万达商业私有化时间表也给出了方案。可以看到,万达商业预计将在2018年9月前完成在A股的上市。

  如果万达商业在退市满2年或2018年8月31日前未能够在A股上市,万达集团以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权,以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。

  在2009年王健林曾试图A股IPO,并已经提交上市文件。但由于2010年国内房地产行业的宏观调控,2010年7月1日,万达A股上市计划宣布停止。2014年12月,万达转向香港IPO.按照此次的计划,万达商业要从H股退市,将公司从联交所除牌。不过,此番王健林要把万达商业从H股退市回归A股看起来也没有那么容易。除了绿地等少数国企借壳上市之外,目前尚未有其他房地产公司成功在A股实现IPO.万达商业回归A股后估值比港股高至少两倍曾创造了港交所最大IPO的万达商业在登陆后却并未受到高级别的礼遇。项目书中披露信息显示,万达商业股价在H股被严重低估,和A股可比公司的估值水平有较大差距,万达商业回归A股后应享有较大的估值溢价。3月30日晚间,万达商业发布公告称,公司控股股东大连万达集团股份有限公司正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实,万达商业将私有化,以及将公司从联交所除牌。万达集团表示,如果进行自愿全面收购要约并且发出正式要约,H股的要约价将不会低于每H股48港元现金。初步计算,万达集团为私有化需要支付约313亿港元。私有化方案公布前,万达商业3月30日收盘价38.8港元,折合市盈率仅4.62倍。万达商业的股价最高时到过78港元/股。

  截至21日收盘,万达商业股价为50.2港元,涨幅2.76%,市盈率6.35倍。尽管这个市盈率相比私有化方案公布前已略有涨幅,但与A股的房地产公司相比,仍属于被低估的状态。项目书内容显示,陆家嘴中国国贸浦东金桥等以持有商业物业为主的房地产公司在A股的市盈率在2015年的均值为40.5倍,中值为40.5倍,2016年的市盈率均值为32.5倍,中值为32.4倍。

  而像万科、绿地和保利等以开发销售为主的房地产公司在A股的市盈率均值在2015年为16.6倍,中值为15.9倍,2016年的市盈率均值为13.1倍,中值为12.4倍。

  根据其项目书的数据显示,万达商业在A股上市后的股票市值至少为2700亿元人民币,最高将达到6880亿元人民币。

  而据《华尔街日报》获得的另一份报告显示,万达预计,万达商业在内地市场的市盈率将达到20倍,相比之下,目前该股在香港股市上基于过去12个月收益的市盈率为5.8倍。这意味着转赴内地上市后该公司的股票市值将达到5000亿元人民币(合770亿美元),而股票收购前其市值为2076亿港元(合268亿美元)。

  有分析人士称,A股和H股两个资本市场的专业度不一样,对上市公司的估值标准也不一样。港股认可的模式是:一是价值产生高度依靠运营而非依靠资产;二是基本上不持有任何资产,依靠管理和运营输出赚钱;三是往往在开发阶段获取大部分的价值,却不承担大部分的风险,利用资管和无风险的金融杠杆赚钱。万达商业在A股上市后,从王健林家族的财富来看,王健林夫妇持有万达商业63.09%的股权。如果按照最高市盈率计算,仅万达商业一项最高就可为王健林家族贡献约4340亿元人民币(约670亿美元)的个人财富。

  此外,王健林还拥有另外一家A股上市公司万达院线(002739.SZ)60.41%的股权,以万达院线停牌前的价格计算,王健林所持股份的市值为569.6亿元人民币(约88亿美元)。再加上万达集团旗下的娱乐、体育、金融、百货等多项资源并未注入上市公司,王健林未来很可能成为世界上最有钱的人。

  万达商业将成全球最大商业地产商。目前,万达集团旗下有三大业务板块,分别为万达商业、万达文化集团、万达金融集团。2015年万达商业全年营业收入为1242.03亿元,同比增长15.14%,核心净利润为170.16亿元,同比增长14.79%。其中地产业务合同收入1640.8亿元,同比增长2.5%;新开业的万达广场26个,万达广场租赁收入144亿元,同比增长30.7%。预计到2020年,万达广场总数将达到400个。瑞信预计2015年至2018年的总收入及核心净利润的年复合增长率分别为9.7%和12.2%。

万达广场重点选择在三、四线城市的核心区域,万达披露的地价信息显示,万达拿到的地为1000+元/平方米,建造成本为5200—5500元/平方米。此次私有化的万达商业的三大主要收入来源依次为物业销售、投资物业租赁与管理、酒店运营。在2015年的总收入中分别占比82.5%、10.9%、4.0%。其中物业销售收入1025.15亿元,占比由2014年的85.05%下降至82.54%,虽然仍是主要收入来源,但整体结构占比减少了2.51个百分点。同时投资物业租赁及物业管理及酒店经营的收入增速明显加快,分别为物业销售的3倍和2倍。而王健林一直提到的万达商业要转型轻资产模式,将彻底改变此前所走的重资产路线。所谓的轻资产模式,即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目,所投资本由外部第三方资本投入,万达总体统筹,这样可以减少万达商业的土地储备和贷款。截至目前,已完成3个资产包共计15个轻资产广场的合作。

2011年至2014年,万达商业可持续收入的年复合增长率达到40%,花旗预计在2015年至2018年,此数字能维持在30%。同时,花旗预计2017年万达商业可以超过西蒙,成为全球最大商业地产商。